12月14日，北京首次出台新政策，首套房首付比例降至30%。我们说上海一定会效仿。不出意外，上海迎来了多项房地产市场政策调整。
总结起来，这次上海新政主要讲了三件事：
降低首付、降低利率，调整普通住房标准。
接下来我们来说说具体的变化？对于购房者来说有哪些实际好处？
01.第一件事：减少首付
此次调整前，上海首套房首付比例为35%，第二套房首付比例为70%；
调整后，上海首套房首付比例为30%，第二套房首付比例略有不同。
其中，城区二套房首付比例为50%，而临港新区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山六个行政区的二套房首付比例较低，为40%。
用数据来感受一下具体的变化：
①以购买首套房总价600万为例
过去首付比例为35%，首付需要210万
调整后，首付比例为30%，首付需要180万。
也就是说首付支出减少30万
②以购买总价600万的第二套房为例
以前首付比例70%，首付需要420万
调整后，城市首付比例为50%，首付需要300万元，意味着首付费用减少120万元。
临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等政策差异化的地区，首付比例为40%，首付需要240万，这意味着首付费用减少180万。
02.第二件事：降低利率
与首付减少相比，此次房贷利率下降幅度相当大。对于购房者来说，这更是一个更大的惊喜。
首先，房贷利率的下降，直接降低了每月还款额或房贷成本；其次，在实施差异化政策的几个地区，二套房房贷新利率实施后减负效果更加明显。
感觉比较直观的比如：
①按照200万贷款本金、30年等额本息、首套房贷款利率标准计算
过去，房贷利率为4.55%，每月还款额为10193元。
调整后，按照4.1%的利率计算，每月还款额为9663元，意味着每月还款额减少了530元。
②按照200万贷款本金、30年等额本息、二套房贷款利率标准计算
过去，房贷利率为5.25%，每月还款额为11044元。
调整后，按照市区4.5%的利率计算，每月还款额为10134元，意味着每月还款额减少910元。
临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、金山等地区，按照4.4%的利率计算，每月还款额为10015元，意味着每月还款额减少了1029元。
03、第三件事：调整普通住房标准
此次，上海对普通住宅标准的调整力度是一线城市中幅度最大的。北京、广州等一线城市在容积率、环路、单价方面仍有限制，但上海却大刀阔斧、一站式。
回顾新政前上海的普通住宅标准，不仅有环线、面积、层高的限制，而且这个标准已经实施了十年。
这项新政策出台后，不仅价格取消，普通住宅的标准也可以简化为一句话：凡是建筑面积≤144平方米的房屋都算普通住宅。
就像市区卖不掉的旧破东西一样，这次他们终于得到了一个难得的更换机会。
要知道，普通住宅标准的调整主要影响的是二手房的交易税，即增值税和个人所得税。
可见，变成普通住宅意味着交易成本大幅降低~
以出售持有5年以上非普通住房的居民为例。如果调整标准后变成普通住宅：
一是直接免征增值税（此前非普通住宅按差额征收）；
其次，如果涉及个人所得税，则按总价款的1%征收（此前非普通住宅按总价款的2%征收）。
比如，新政前，外环外一栋90平米高层住宅，总高18层，原买价300万，现售价500万，被列为交易时的非普通住所；新政后，被列为普通住宅。
新政前后增值税、个人所得税变化如下：
新政前增值税（非普通住宅）——
≥5年增值税=(500-300)➗1.05x5%=约95,200
新政后的增值税（普通住宅）——
≥5年增值税=免税=0
新政前个人所得税（非普通住宅）——
①个人所得税=可选全额（税审价-本次交易增值税）x 2%=约95,200
②个人所得税=可选利润20%=40万
≥5年
①个人所得税=可选全额（税审价-本次交易增值税）x2%=约95200
②个人所得税=可选利润20%
③ 如果是家庭在上海唯一的住所，则免征
新政后个人所得税（普通住宅）——
①个人所得税=可选全额（税审价-本次交易增值税）×1%=约47,600
②个人所得税=可选利润20%=40万
≥5年
①个人所得税=可选全额（税审价-本次交易增值税）×1%=约5万
②个人所得税=可选利润20%
③ 如果是家庭在上海唯一的住所，则免征
写在最后：
在这个新政策出台之前，我们刚刚发布了近几批新房认购率的分析。可见，市场确实在降温，尤其是郊区，新需求项目的认购率普遍较低，销售十分困难。 （详情见：）
此次政策的发布，明显考虑到了远郊区，特别是临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山。实行差别化政策。第二套住房首付比例和抵押贷款利率均相对降低。幅度较大。
总体而言，此次新政最直接的三个好处是：
首先，降低首付只是降低了买房的门槛。
其次，普通住宅标准的调整，实际上大幅降低了购房成本。新政之前，税费主要由卖方承担，转嫁给买方。现在税费直接减免，会减轻购房者的负担，促进二手房交易。
最后，抵押贷款利率的下降是最真实的，尤其是第二套住房，这实际上可以减少购房者的每月付款和利息支付。
总而言之，这项新政策的出台，不仅让购房者受益，也将大大恢复市场信心。我们希望市场能够尽快回暖。