体育场馆长期以来被视为“准公益”项目。国内大部分体育场馆都是政府通过直接财政拨款投资新建的。此类场馆往往缺乏项目开发的整体思考和赛后运营的成熟思路。且不说投入的国有资本能否顺利收回，就连场馆每年花费的运营维护费用也让地方政府叫苦不迭。
我们知道，一个行业如果总是由一种资本主导，它就会缺乏活力。只有各类资本健康成长的生态系统，才是健康的生态系统。对于体育产业来说也是如此。
政府确实正在进行一系列深化改革，包括简政放权和国有企业层面的改革。但是，我们都知道，我国的经济体制是“公有制为主体、多种所有制经济共同发展”的经济体制。民营企业与国有企业相比，确实在制度等方面更加灵活，但在优质资源的获取等方面却存在较大差距。
尤其是大型体育场馆，通常是一个地方的稀有资源。民营企业参与项目运营难度较大。同时，单纯投资体育场馆对于企业来说并不是一门好生意。民营企业自然更缺乏投资动力，显然未能有效调动市场应有的活力。
不过，通过多年的研究和尝试，政府慢慢开始对一些项目进行创新开发模式，这确实点燃了很多民营企业参与体育场馆投资的热情。
今天我们就通过三个相对优质的行业标的来简单分析一下民营企业的体育场馆业务。
企业一：华西国际投资集团有限公司
项目：五棵松文体中心
五棵松文化体育中心由五棵松篮球场（现凯迪拉克中心）、Hi-Park篮球公园、M Space、Hi-Up、Hi-Ice冰上运动中心以及配套商业和办公组成。其中，五棵松篮球馆作为五棵松文体中心的核心项目，圆满完成了北京奥运会期间的相关赛事组织和保障工作。
体育场馆的赛后运营也获得了业界的一致好评，是体育场馆运营的标杆项目。在总结该项目成功经验的基础上，华熙国际已向规模化、产业化迈出了步伐。他们先后在成都、重庆、上饶等地推出了华熙Live产品，也取得了不俗的成绩。
但如果你想了解五棵松文体中心作为奥运项目的发展历史，就可以知道，华西与体育的缘分并不是从项目一开始就注定的。
北京市政府已经在考虑如何充分动员社会力量筹集资金建设一些新的奥运场馆，包括国家体育场、五棵松篮球场等。最终，政府决定采用项目法人招标方式确定五棵松项目业主。中标项目法人将负责项目的融资、设计、建设和运营。
2002年10月，五棵松篮球场项目法人招标正式启动，整个招标过程历时一年。 2003年9月30日，由北京中关村开发建设公司、北京城建集团、北京市海淀区国有资产公司、北京天鸿集团、碧城国际组成的联合体成功中标该项目法人投标。该项目除建设五棵松篮球场外，还配套开发配套商业设施。然而在后续的操作中，财团却始终无法拿出令人满意的方案。
最终，2006年，在北京市政府的牵头下，华熙国际旗下民航房地产开发有限公司从该财团手中收购了控股权。就这样，华熙国际第一次与奥运会、体育结下了不解之缘。接管五棵松篮球场后，华熙国际不仅顺利完成奥运保障工作，还在业务开放上不断尝试和创新。
延伸阅读：五棵松挂着“凯迪拉克中心”的牌子！在这里的10年里，你有多少回忆？
从最早的万事达卡命名，到乐视体育的命名，再到如今凯迪拉克的命名，华熙积极拓展体育场馆无形资产的发展空间，通过餐饮销售、广告位等经营拓宽范围。销售量。建立了自己的收入渠道，摆脱了普通场馆仅靠出售场地、收取场馆租金的单一收入来源。
如果单从体育场馆运营的角度来看，五棵松篮球场确实因其成功的商业运营而表现出色。但五棵松文体中心作为华西重投的项目，前期开发建设成本巨大。会收回多少？相信也是很多关注体育产业的资本都关心的问题。
该项目负责人此前对媒体表示，由于场馆周边的卓展、中铁等写字楼也属于华熙拥有，因此如果不计算折旧，该项目是可以盈利的。
我们发现，负责人提到的卓展实际上是华西在2010年之前自己经营的。但由于管理不善，多次尝试，这个超过30万平方米的商业项目于2010年9月成功出售。主要是卓展集团、该项目现已由蓝色港湾接管。他所说的中铁指的是中铁大厦，由八栋独立的高端智能化5A级写字楼组成。该办公楼群已出售给大型国有企业或政府单位作为总部使用。
五棵松文体中心或许受益于写字楼的出售以及后续整个商业部分的转让，收回了一定比例的前期投资，让华西有精力去抓紧后续的场馆运营，使整个项目能够在健康可持续的轨道上运营，也让这里成为全国顶级的体育地标之一。
企业2：宝能投资集团有限公司
项目：广州国际体育演艺中心
广州国际体育演艺中心是广州亚运会篮球比赛新建场馆。该项目的开发实际上分为三期，其中体育馆为一期工程。
该场馆设计可容纳18,000个座位。仅体育馆的建筑体积就达到12万平方米，是五棵松篮球场面积的两倍，可见体育场的巨大规模。
一期工程建设最初是广州市黄埔区（广州经济技术开发区）财政规划投资主导的“准公益性”项目。广州凯德控股有限公司（现广州开发区金融控股），黄埔区有限公司设立的政府平台公司）、广州凯德文化娱乐有限公司负责场馆建设，由广州凯德体育文化发展有限公司负责运营。
应该说，这个项目是通过政府平台融资建设，交给国有运营公司运营管理的比较典型的模式。尽管凯德文化公司在充分利用场馆业绩、出售包厢使用权、引入商业广告、开源节流等方面做了大量积极工作，但区政府仍需投入约2300万元每年都有运营维护补贴，更不用说，场馆建设的投资都会收回来。
幸运的是，这个问题在项目规划之初就得到了充分的考虑。因此，广州国际体育演艺中心项目二期开发用地被预留在场馆东侧。土地面积32766平方米。规划用地性质为综合性、商业性。与住宅相适应，建筑密度控制在40%以内，建筑基地面积13100平方米，容积率3.0左右，总建筑面积49149平方米，其中地上商业（含办公楼）建筑面积49149平方米，住宅建筑面积49149平方米，地下建筑面积38000平方米（含2,250 个停车位）。
根据规划，凯德文化将成立项目公司作为二期地块的投融资主体，采取纯商业开发、运营和管理模式。所有写字楼、住宅均快速出售变现；商业部分出租，力求项目开发价值最大化。投资运营净收入除用于减少场馆一期建设的金融负债外，其余部分由凯德文化公司保留，用于弥补场馆日常运营费用的缺口。
但事情在2017年发生了变化，根据开发区管委会的战略部署，开发区金融控股公司（即上文多次提及的凯德控股公司，于2017年7月正式完成更名），于2017年从2017年2月28日至2017年3月27日，其文化公司100%的股权（即净资产）及股东开发区金融控股公司、以及旗下体育公司100%股权（即净资产）在广州产权交易所披露。挂牌转让。
深圳市钜盛华股份有限公司于2017年4月10日与开发区金融控股公司以预估价格约36.7亿元达成交易意向，并于当年7月完成上述股权转让及登记。 2017年，开发区金控因文化公司、体育公司股权转让确认投资收益11.17亿元。
上述深圳钜盛华就是姚振华的宝能公司。据后来相关报道，宝能收购广州国际体育演艺中心项目是宝能集团与广州开发区管委会签署的重大产业项目合作协议之一。此外，合作还包括宝能投资总部落户粤港澳大湾区，以及综合金融、科技产业园（孵化器）、体育文化、医疗保健、基础设施和总部经济。
对于宝能来说，土地成本不断上涨，公开拿地越来越困难。也许宝能的真正目的是通过接管体育场馆来撬动更大的项目。对于开发区政府来说，通过出售广州国际体育演艺中心项目，可以更好地顺应国企改革的大趋势：通过股权运作、价值管理、有序进退等方式，促进国有资本合理流动，实现保值增值。 。
至少从结果来看，该项目的出售确实让开发区金控公司实现了“围绕IAB、NEM等主业方向，由传统园区转型的国企新发展格局”。区政府为国有企业制定的“发展战略性新兴产业”政策。朝着目标迈出了坚实的一步。
同时，由于开发区金控2017年的良好经营，中诚信国际信用评级有限公司将广州开发区金控集团有限公司主体信用评级由AA+上调至AAA，提高“15凯德控股”信用评级 评级由AA+上调至AAA。据统计，全国国家级开发区的区属国有企业仅有5家获得“AAA”信用等级。开发区金控是广东省首家获此评级的区属国有企业。
宝能接手广州国际体育演艺中心项目后，斥巨资聘请熟悉体育演艺市场的高管负责场馆项目整体运营，同时积极启动第二座场馆建设。项目的阶段。据开发区政府网站显示，宝能已于2018年初向政府提交二期工程重新规划验收。新规划显示，住宅面积增加至72451平方米，增加了更多与原规划相比，占地面积超过2万平方米。
这些都使得广州国际体育演艺中心成为国内民营企业场馆中较为成功的项目之一。
企业三：能兴控股集团有限公司
项目：一翠金盛城市综合体项目
能兴集团是佛山本土实力雄厚的房地产开发商。拥有金融、贸易、医药、体育文化等多项产业。广州龙狮篮球俱乐部是能兴旗下的CBA球队。
亿翠金盛城市综合体项目位于佛山新城，总占地面积22万平方米，建筑面积115万平方米，其中住宅区约60万平方米，商业区约55万平方米。
整个项目分为六大地块，物业形态集高端住宅、佛山国际体育文化演艺中心、佛山南风汇购物中心、顶级商务公寓、甲级写字楼于一体。
能兴集团于2013年以总价34.5亿元获得该地块的整体开发权，当时万科、雅居乐等实力房企竞相争夺该项目。该项目计算楼面价达4543元/平方米，溢价率为130%。据了解，该项目是佛山新城规划建设的“中央休闲体育项目”之一。
本项目中的佛山国际体育文化演艺中心并非出于举办大型赛事的考虑而建设，而是政府从改善佛山当地体育文化氛围、打造体育聚集区的角度考虑的在佛山。
因此，政府在规划之初，就充分考虑了项目开发的难点和突破点。该地块挂牌出售时提出，“获胜者必须引进一支具有国家级专业比赛资格的队伍，并以演艺中心为项目中心”。对于“球队主体育场”的硬性要求，要知道欧美许多大型体育场馆都积极引进各类专业球队，以保证场馆的日常使用。
当然，政府也为该项目划拨了大量的商业办公和住宅面积，以弥补开发初期高昂的建设成本。还规定，“住宅项目可分三期销售，销售时间和销售数量根据演艺中心建设进度而定”。 “演艺中心一期住房开工建设前，可申请出售的住房比例不超过总住房的30%。”
2018年底，作为项目核心的佛山国际体育文化演艺中心终于正式对外开放，并举办了多项大型文体活动。演艺中心可容纳15000个座位，建筑面积15万平方米。算是范围内的巨型场馆了。
据悉，能兴集团还联手香港南丰集团、全球顶级体育娱乐运营商AEG、新加坡著名建筑设计公司DPA、全球顶级演唱会主办方LIVE等众多世界级合作伙伴，全面引进希望一翠金盛商业综合体项目融合赛事、文娱演出、时尚购物、休闲娱乐等新理念、新时尚消费模式，成为佛山新城首个商业综合体，餐饮和食品。
有了这个综合体等体育场馆的加持，佛山人的业余文化生活真可谓是让全国人民羡慕不已。
五棵松文体中心、广州国际体育演艺中心、佛山一翠金盛城市综合体等项目都有一个共同的特点，那就是都以体育为概念，然后采用流动性快的住宅和商业物业均作为项目配套资金。这也可以被视为大型体育场馆鼓励社会资本投融资更可持续、可复制的模式。
同样，我们在调查中也发现，在上述三个案例中，民营企业投资此类项目对于区位、交通条件的要求非常严格。比如三大场馆都是建在地铁上的物业，交通极其便利。这与政府投资建设的体育场馆项目一般选择不发达地区或公共交通不便的地区有很大不同。毕竟所有的房地产开发都是基于地段，而政府在场地的帮助下考虑最多。拉动效应。
最后，我们必须承认，随着中国城市化进程的逐步完善，利用大片优质土地进行整体开发的项目将会越来越少。更有可能的是，它们将是旧场馆的升级改造或小型临时项目。新建体育设施。志在从事体育产业的民营企业会重新思考自己的发展道路，因为对于民营企业来说，在向往诗意和遥远的未来之前，还是应该先想办法更好地“生存”。
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