清流工作室出品
作者|王晓月 主编|赵岩
突发新闻电子邮件：
房地产寒冬期间，朱孟义一家吃得饱饱的。
近日，与恒大地产的200亿元收购交易刚刚落空，又有消息称合生创展计划收购奥园旗下地产公司。在房企普遍“资金紧张”的背景下，这家低调的房企雄厚的财力却引起了市场的轩然大波。当不少大型楼盘撤离广州黄埔进行装修时，朱氏家族也逆势而上，频频上马装修项目。
据媒体统计，朱梦怡家族在广州可能拥有20多个重建项目。其经营实体包括朱孟毅创办的上市平台合生创展（00754.HK）、朱孟毅兄弟控股的上市房地产公司珠光控股（01176.HK）、朱孟毅儿子控制的珠江投资、广东珠光等。受朱孟义姐夫控制。
清流工作室发现，朱孟义家族的两家香港上市公司合生创展和珠光控股与朱氏家族的非上市公司合作密切。例如，珠光控股计划与广东珠光合作开展为期10年的城市更新项目。再比如，一家原本驻扎湖南的关联公司2020年逆袭广州，进入黄埔“分一杯羹”城市更新项目。
值得注意的是，珠光控股将朱孟义姐夫控制的广东珠光称为“独立第三方”。但通过旧改造项目的合作，大量资金可能会从上市公司流向这个“独立第三方”。此外，朱氏家族还被监管部门通报称，其挪用珠江人寿保险资金用于城市改造项目。
珠江合创逆袭广州旧改革
多年来，合生地产仅在环渤海、长三角、珠三角三个经济圈持有项目。湖南等内陆地区很少为外界所知。清流工作室发现，湖南其实是另一位名不见经传的朱氏家族成员——朱介武长期驻扎在湖南。
朱杰武创立的“珠江合创”集团早在2006年就进入湖南，集团主营业务为房地产开发建设，辅助业务包括商业投资、酒店、教育、物业服务等。位于湖南衡阳，并从湖南拓展至广东、安徽、江苏等省份，开发项目总数超过23个。
2017年，珠江合创年销售额突破30亿，并提出进军广州、安徽等省份，5年内突破300亿元的销售计划。相比之下，朱孟毅控制的香港上市房地产公司合生创展2017年销售额为138亿元，2020年销售额为191亿元；广东珠江投资，由朱孟毅之子朱伟航股份有限公司在上市公司外设立，2020年全年营收123亿元。
这家计划再造“合生创展”的公司背后，是朱梦怡的“家人”。
珠江合创官网和采访笔录显示，该集团董事长为朱杰武。朱杰武在接受广东省丰顺商会采访时表示，朱孟义是他的妹夫。朱杰武原本在深圳市规划国土局工作，后来在朱孟义的带领下从商。朱杰武最初在广州开发项目，后来将基地迁至湖南。
目前，珠江合创的主要经营主体为湖南珠江合创投资集团有限公司（以下简称“湖南合创”）。穿透后，没有朱杰武的持股数字，但丰顺县韩江投资实业有限公司（以下简称“韩江投资”）和朱奋才分别持股98%和2%。瀚江投资由朱杰侯、朱杰文、朱鹏利、朱丰福、黄力、曾国奎六名股东持有。梅州市人民政府发文显示，朱杰侯、朱杰文、朱杰武是兄弟。
清流工作室发现，自2020年底以来，长期盘踞湖南的朱杰武突然反攻广州，深度介入朱家装修工程，尤其是上市地产公司合盛创展。
2020年11月，珠江合创的运营主体湖南合创更名为“广东合创城市更新投资发展集团有限公司”。今年7月，珠江合创旗下广东新合创城市更新有限公司联合合盛创展等合盛企业，成立了合盛创展华南城市更新城市展示馆。
2020年7月27日，珠江合创董事长朱杰武、合盛发展集团广东大区常务副总经理欧阳一丹、珠光城市更新集团镇龙项目总经理谢雄刚共同亮相九佛山龙广州市黄埔区街道石窝洞经济社旧村改造项目启动仪式在该村举行。仪式主办方为合生创展集团有限公司。
此外，广东泰润房地产有限公司（以下简称“泰润地产”）与知识城（广州）投资集团城市更新投资发展有限公司拥有两家合资企业——广州和信城市更新投资广州和信股份有限公司（简称“广州和信”）和广州志诚合创城市更新投资有限公司（以下简称“合创城市更新”）。
其中，广州和信参与广州市黄埔区九佛街道莲塘村城市改造项目。根据重建及拆迁补偿安置方案，本项目涉及的拆迁补偿款全部由广州和信垫付。
2020年10月，广州市黄埔区九龙镇井头村举行旧村改造项目前期服务协议签约仪式。合生创展集团与知识城（广州）投资集团共同负责旧村改造，合生城更注册地址位于广州市黄埔区井头坊街道。
泰润地产原股东为朱紫伟，现任衡阳合创酒店投资管理有限公司（以下简称“合创酒店”）法定代表人，合创酒店为珠江的全资子公司合创。此外，泰润地产原股东为朱一豪，现任珠江合创集团广东大区总经理。
据媒体报道，珠江合生集团还联系了穗东沙罗村旧村改造项目，珠江合生朱一豪随后现身沙罗村东沙改建房屋封顶仪式。公开信息显示，沙罗村改造项目签约合作企业为广东珠光。
清流工作室发现，广东榕江建设工程有限公司（以下简称“榕江建设”）中标成为广州市荔湾区东沙街道沙罗合作经济联盟项目，建设东新高速公路为他们安置住房。投资1.5亿元。朱奋才于2018年至2020年期间为榕江建设股东，现仍担任该公司监事。
据此推算，珠江合创可能参与了黄浦区的四个城市更新项目。目前，合生创展与珠江合生创展尚未有合作公告。
两颗“珍珠”转移资金
利用体外公司与上市公司合作，是朱孟义家族常用的运作模式。从另一家朱氏家族上市公司的资金转移路径来看，所谓合作本质上可能是上市公司为朱氏家族关联公司提供资金。
朱氏家族的另一上市平台珠光控股由朱孟义的弟弟朱庆义控股，朱孟义的哥哥朱拉义担任董事。珠光控股早期专注于烂尾楼项目，后来专注于旧房改造项目。 2009年，公司通过借壳南方国际在香港上市。据媒体统计，珠光控股的改造项目多达20个，总规划面积超过2000万平方米。
工商信息显示，珠光控股旗下拥有广州珠光城市更新集团有限公司（以下简称“珠光城市更新”），该公司与科学城（广州）城市更新集团有限公司合资成立。成立广州科珠房地产投资有限公司。双方原本合资成立广州科丰投资有限公司，但珠光城于2020年底退出。
清流工作室发现诸光控股的旧改造项目频频移交给朱氏家族“自己的成员”，但他们否认属于关联交易。
今年5月，珠光控股宣布与广东珠光集团有限公司（以下简称“广东珠光”）合作。双方签订了为期10年的战略合作框架协议，涉及城市更新项目业务，包括合作招标土地、项目开发及物业建设、营销及管理等。
珠光控股在公告中强调，合作伙伴广东珠光及其最终实际控制人均为珠光控股的“独立第三方”，但事实上，这两个“珠光”背后都是朱氏家族的实际控制人。
工商信息显示，广东珠光系广东东辉投资有限公司的全资子公司，渗透后谢秉召持有98%的控制权。朱孟毅创办的上市房地产公司合生创展发布的2015年年报，披露了谢秉昭与朱氏家族的关系——谢秉昭是朱孟毅的妹夫、朱觉荣的叔叔。
另外，根据广州珠光的历史记载，2007年之前的法定代表人是朱庆义。奇怪的是，珠光控股在2021年半年报中将广东珠光列为关联方。原因是公司另一大股东廖腾嘉对广东珠光具有重大影响力，但廖嘉腾并未出现在广东珠光的股东及高管名单中。
清流工作室发现，通过旧址改造项目，珠光控股大量资金流向广东珠光。
据珠光控股解释，珠光控股向关联方或第三方就旧改造项目提供资金和项目管理服务，公司以此获取融资收入。 2020年上半年，珠光控股获得广东珠光城市更新项目融资收入9.54亿元。
2021年上半年，广东珠光控股及其关联公司应收账款高达158.06亿元，全部为城市更新项目应收账款。珠光控股2021年上半年有息负债193.91亿元。以此推算，珠光控股几乎相当于广东珠光的融资平台。
时光倒流，两颗“珍珠”就一个旧改造项目达成了协议。
2020年，珠光控股分两期向广州珠光收购广州发展汽车城有限公司，总价19.5亿元。广发汽车城的主要资产为位于广州市天河区黄埔大道以东的三块商业地块，即AEC汽车城改造项目。规划开发用途为办公、公寓及商业建筑，总面积约6.4万平方米。
在收购公告中，珠光控股还称广东珠光为独立第三方。但广东珠光实际上仅持有该项目股权5个月，便将其转让给上市公司。该交易曾一度受到质疑。
珠江人寿提供资金装修
除了上市平台外，朱氏家族控股的保险机构珠江人寿也构成了旧改资金来源的一部分。
珠江人寿三季报显示，公司目前由广东珠江投资控股集团有限公司（以下简称“珠江投资”）、广东珠光、衡阳合创房地产开发有限公司组成。衡阳合创股份有限公司（以下简称“衡阳合创”）、广东新南方集团有限公司（以下简称“广东新南方”）、广东汉建投资有限公司（以下简称“广东新南方”）汉建投资）、广州金控集团有限公司、广东粤财信托有限公司分别持股30.15%、20%、18.96%、10.3%、10.3%、8.5%、1.79%。
其中，珠江投资、汉建投资均由朱孟毅之子朱伟航控股，珠光集团由朱孟毅姐夫谢秉钊控股，新南方由朱孟毅兄弟朱拉毅控股，衡阳合创由朱孟毅兄弟朱拉毅创办。朱孟义的妹夫朱解吾。
以此推算，以朱梦怡为核心的朱氏家族控制着珠江人寿近90%的股份。珠江人寿也因频繁向朱氏产业转移资金而多次被监管部门处罚，而被挪用的资金又流向了旧房改造项目。
监管公告显示，2019年4月，珠江人寿向宁波安延基金投资5亿元开发广州鑫耀投资有限公司增城鑫伟项目，约定用途为支付土地出让金及项目建设资金。在实际过程中，珠江人寿5亿元的投资金额已多次转让。扣除各流通银行账户原有余额后，仍有3.37亿元资金流入股东珠江投资账户，用于新塘镇群兴村经济联合体项目投标保证金。
截至2019年6月30日，珠江人寿共有涉及股东关联方的7个项目的应收利息90笔，合计金额9.44亿元，其中账龄超过1年的应收利息10笔，合计金额1.13亿元。截至检查日，珠江人寿在宁波安昌基金、首泰人基金两个项目的投资资金合计18亿元，已被股东关联方无偿占用2年多。
清流工作室发现，珠江人寿还收购了关联股东投资的产业。
朱伟航控股的珠江投资于2010年设立全资子公司珠江汇仁医疗健康投资有限公司（以下简称“汇仁医疗投资”）。2019年、2020年，汇仁医疗投资先后引入珠江人寿与深圳新福文盈12号投资企业（有限合伙），也是珠江人寿持股98%的基金。目前，珠江人寿及其控制的基金持有汇仁医疗投资近96%的股权。
据媒体报道，珠江人寿入股后，汇仁医投向农业发展银行申请固定资产贷款7.5亿元，贷款期限180个月。
汇仁医疗投资表面上是一家医疗公司，但实际上仍然从事土地开发业务。
2011年，汇仁医疗投资在从化市太平镇佛岗村购置地块，用于建设珠江生命健康城。 2018年，斥资12.8亿元收购从化区太平镇广从路北侧地块。 2017年，朱伟航控制的广东珠江工程总承包有限公司中标，成为汇仁医院项目承包商，中标总价超过7000万元。
王晓月是清流工作室资深作家，现居广州。