（报告出品/作者：广发证券、郭振、乐家栋、杏鑫）
1. 周期与政策回顾：目前正处于六年周期的底部
房地产行业有两个特点，一是房地产具有“稳增长”的属性，虽然2016年“房子是用来住的、不是用来炒的”提出之后，房地产行业定调以“稳”为主，由经济的“主动轮”转为“从动轮”，但房地产对经济的稳定作用依然存在。二是行业景气具有一定的惯性，即销售面积的增长会导致库存的减少，进而推高房价。房价的上涨会刺激更多的需求，表现为量价的持续上涨。特别是在库存低、信贷资源充裕的情况下，房价会在短期内大幅上涨，引发民生问题，需要外部干预（要么增加供给，要么减少需求）。地方政府需要在小周期内选择“保增长”与“保民生”，这构成了行业宽松与调控的下限与上限。 下限是房地产不能拖累甚至影响经济稳定，上限是房价不能涨得太快。从指标看，下限需要观察投资、GDP等是否押注下行趋势，上限关注房价是否快速上涨（环比涨幅超过1%）。
1.房地产周期大、小周期划分逻辑：投资增速是否低于经济增长目标要求
传统上，如果从需求端观察行业量价规律，我们一般会把房地产行业划分为“三年小周期”，但如果从供给端观察，则可以在小周期的基础上划分为“六至七年房地产大周期”。从时间上看，房地产大周期对应2002-2008年、2008-2014年、2014-2021年，平均6-7年。小周期为2011年12月至2012年12月、2018年9月至2019年3月，将大周期划分为3年左右两个阶段。大周期的特点是行业压力大、政策可持续性强、回报弹性大。从股价表现来看，大周期也是投资房地产股的最佳时机。 沪深房地产板块绝对收益率均超过100%，2008年10月至2009年11月、2014年2月至2016年9月绝对收益率分别为169%和120%（若仅看主力上涨走势，08/10至09/07、14/02至15/05板块绝对收益率均为+178%），相比沪深300也实现了58%和70%的超额收益。
如何从基本面数据上界定房地产大周期底部与小周期底部的区别？关注的核心指标是房地产投资端数据的变化。我们选取了三个指标来判断大周期形成的条件：（1）土地出让金同比持续呈现负增长；（2）房地产开发投资同比下降过快；（3）GDP增速低于目标值。一般来说，土地出让金持续负增长意味着地方财政压力较大。房地产开发投资指标具有一定的惯性（建设投资包括近3-5年内已开工但未竣工的建设面积，土地取得费用的分期偿还也存在滞后性），投资下降往往具有滞后性，主要观察增速下降的幅度。此外，房地产放松的力度还取决于经济是否面临较大压力，可以通过GDP是否低于目标来判断。 （报告来源：未来智库）
2008年以来，土地出让金连续出现过5个负增长期，其中11/09-12/08、18/09-19/03是比较明显的小周期底部，并没有大规模的房地产宽松政策出台。原因在于GDP增速虽然回落，但并未跌破目标值（2019年下半年低于目标值，但土地出让金转正），投资增速虽然回落，但稳定在较高水平（回落至15%左右，以来稳定在10%左右）。2008年、2014年、2021年，兼顾需求侧量价齐跌和供给侧经济下行压力加大的特征，是典型的大周期底部。
2008年（08/05-09/03），2008年四季度GDP增速（7.1%）低于目标值（8.0%），同期房地产投资增速从30%回落，到2009年初回落到1%左右。2014年（14/05-15/02），2014年三季度GDP增速（7.2%）低于全年目标值（7.5%），2014年房地产开发投资从年初的20%左右回落到半年后的10%左右，年底出现负增长2个百分点。本次周期兼具2008年和2014年周期的几个特点，且有政策放松的前提。 从21年6月到22年2月，土地出让金连续9个月为负，21年12月房地产开发投资增速同比下降14%，创历史新低。GDP增速方面，21年三、四季度分别增长4.9%、4.0%，22年一季度增长4.8%，已连续三个季度低于目标值，当前经济存在一定压力。
（二）房地产周期政策特征：稳投资是终极目标，政策将不断升级
2008年周期的起因是金融危机，自2007年下半年以来，GDP增速持续下滑，到2008年第三季度，GDP同比已经跌至9.5%（累计下滑5.5个百分点），并且有进一步下滑的趋势。2008年10月，中央决定采取“适度宽松的货币政策”，多次下调存款准备金率和利率。2008年11月，国务院推出十项措施（“四万亿计划”），进一步扩大内需，促进经济平稳较快增长。
房地产行业紧跟经济表现，2007年9月央行、银监会发布359号文件升级贷款限制，提高首付比例和房贷利率，行业景气度下滑，2008年1、2月销售面积转负，5月起上海、杭州等地调整公积金政策（宽松调整首付比例、贷款额度、贷款期限），政策力度较弱，销售降幅不断扩大。中央的动作直到第三季度经济压力显现后才开始，9月央行首次降息，10月中央放松，降低首付比例，七折优惠利率，10-12月共降息3次，下调存款准备金率2次，首套房贷利率9-12月累计下降250bp。 在中央放松、成本大幅下降之后，销售面积增速在2008年11月（-33%）见底，2009年3月（+16%）销售面积转正，从政策出台到面积增速触底仅用了1个月时间，并且在触底5个月后转正。
另一个需要关注的是投资。房地产投资增速在销售面积转负五个月后（2008年7月）开始回落，在中央放松政策四个月后（2009年2月，+1%）见底，十个月后（2009年8月，+32%）投资增速企稳。在投资企稳的同时，2009年三季度GDP增速企稳回升至10.6%。2009年9月二套房优惠利率取消，标志着宽松周期结束。从时序上看，投资触底滞后于销售一个季度，投资下滑回升滞后于销售2-3个季度。
2008年的政策力度大、效果好，在总量政策、信贷政策和房地产政策的协同发力下，行业迅速走出了下行压力，投资端关注的土地出让金在2009年4月转正，新开工在6月转正，房地产投资增速在2009年8月就超过了GDP增速的要求，虽然后来出现了阶段性的回落，但企业实际投资能力已经恢复，因此政策从2009年9月开始逐步退出，2010年4月起全面加强调控。
2014年周期底部的形成，一方面是由于2013年2月国五条调控之后需求自然下降，另一方面是供给端库存高企的问题。2009年以后，各个地区都看到了房地产市场对经济发展的巨大作用，地方政府纷纷加大土地出让计划，开发商也积极扩张。2011年住宅用地出让面积20亿平方米，施工面积超过14.6亿平方米，而当年住宅销售面积只有9.7亿平方米。2011年至2013年，住宅用地成交面积与施工面积之差22亿平方米，三年累计施工未售面积达11.2亿平方米，库存水平快速上升。到2014年末，中期住宅库存水平达到30.1亿平方米的历史高位。高库存导致卖房难。 行业的复苏并非2008年单纯刺激需求那么容易，需要多方政策的长期配合。同时，去库存的同时，土地出让也要保持一定的克制。2014年至2016年，600个城市住宅用地出让均面积为13.6亿平方米，较2011年至2013年均值21.4亿平方米下降36%。这也使得行业投资的恢复周期更长。
回顾2014-2016年行业复苏大事件，2014年2月销售面积转负，标志着下行周期开始。有了2008年的经验，2014年地方政府行动更早，2月开始郑州、银川、沈阳等地住房公积金放松，2014年6-10月37个核心城市密集取消限购，销售面积在2014年7月触底（-16%）。2014年9月中央实施只认贷不认房政策，回到2008年的七折优惠利率。信贷方面，2014年11月首次降息开启新一轮货币宽松周期，2014年下半年首套房贷利率下降89bp，经过半年左右的限购放贷放松，基本面的恢复速度并不快。 2014年，销售面积连续10个月同比下降，均价连续8个月环比下降，投资增速同比转为负增长。
2015年3月中央启动第二轮放宽，非限购城市首付比例降至四成。2015年4月量价齐升，土地出让金转正，基本面好转，但供给侧压力犹存。新开工同比继续负增长，前期土地出让金下降对建筑业和土地投资造成压力，8月房地产投资增速再次转负。中央启动第三轮、第四轮放宽，2015年9月非限购城市最低首付比例降至25%，2016年2月非限购城市首、二套房最低首付比例分别为20%、30%。 房地产投资和新开工增速终于在2016年2月份转正，2016年一季度GDP增速企稳，加上3月份沪深两市调控的出台，意味着放松周期即将结束。
2014年周期与2008年周期有一些区别，但解决问题的思路基本一致，即通过政策在需求侧发力，但最终还是要解决供给侧的问题。以2014年周期政策与根本性变化趋势为例，供需侧最大的区别在2015年。2015年一季度，市场量价趋稳甚至部分城市开始上涨，但由于2014年土地投资意愿下降，开工和投资一直低迷，对整体经济还是有拖累作用。因此从2015年3月到2016年2月，国家政策不断调整，首套、二套房首付比例持续下降，在上次调整后的2016年，部分核心城市房价连续多月环比上涨。 两轮房地产周期给我带来的体会类似，就是政策服务于经济目标。无论房地产政策采取强势（2008年政策）还是长期（14年政策）的方式，执行的核心思路都没有改变。
处于2002年以来第三轮房地产周期底部，行业当前形势比2008年、2014年更为严峻复杂，存在供给侧库存问题、民营企业产能大幅受损、疫情反复影响政策执行、人口长期需求拐点等问题。从数据看，销售金额连续10个月同比下滑，2022年4月增速回落至46.6%，销售规模恢复至2016年同期表现。融资连续三个季度保持净回笼，在经营性、融资性现金流均处于流出状态的情况下，2002年以来600个城市土地出让金同比下降58%，新开工下降26.3%，施工面积自有数据以来首次降至0%。 行业在投资能力、投资意愿、投资附随规模等方面均创下了最差纪录，且趋势仍在恶化，尤其是投资数据。
政策逻辑大体类似，最终解决的依然是经济和投资问题。我们认为，本轮自上而下的政策出台目的没有改变，在经济企稳前，力度和频率预计还会不断升级。从政策顺序来看，需要逐步解决供给侧和需求侧的问题，稳产能（降低企业违约风险扩散）、稳销售（稳定房地产资产价格、周转表现）、稳信贷（改善企业投资和资产负债表扩张能力），最终实现稳投资的目标。自10月21日以来，随着市场销售和投融资表现的持续恶化，政策表态和相应力度不断提升，从10月21日信贷投放态度的逆转开始，到3月初郑州首次放松贷款认定，再到4月中旬中央开始明确放松分市政策规模，5月信贷利率明显下调。 但与历史周期相比，10月份以来的上调可以说还只是小幅修改和调整，并未真正进入政策放松的深水区。
我们来总结一下这部分的内容和结论。房地产周期根据投资端数据的表现（土地成交与投资增速相对于GDP需求的关系）可以分为3年的“小周期”和6年的“大周期”。房地产大周期不只是房地产行业的问题，它还面临着整体经济环境恶化的压力。因此，房地产行业政策的目的是稳定经济，不会只在量价稳定的情况下才改变方向（参考2014年）。2022年，中国经济面临严峻考验，虽然房地产行业从带动经济的“主动轮”变成了跟随经济的“从动轮”，但政策逻辑没有改变，预计2022-2023年，行业政策在需求端和供给端都会继续加码，最终目的是让行业在整个经济活动中发挥支撑作用。 目前的这一系列政策只是一个开始，远不是结束。
2.房地产政策演变：从中央到地方，尺度不断细化
自1998年取消实物分房以来，我国房地产市场经历了二十多年的快速发展，房地产市场的调控在不断摸索中逐渐完善，形成了现行的房地产调控机制。
一、20年来房地产政策调控方式的总体演变
我国房地产政策从不分城市差异、由中央统一调控，到根据不同地区不同的市场环境和基本面进行有针对性的调整；从只出台几项重磅政策的“一刀切”式调整，到根据需求预期出台“限购、限贷、限价、限售”等政策，再到通过落户、公积金、人才补贴等方式调节特定群体需求的政策，政策尺度不断细化。
行业需求侧的政策工具主要通过影响居民的购房能力和购房意愿来调控市场，大致可分为三个阶段。第一阶段，2009年以前，主要依靠信贷调整，如提高首付比例或房贷利率，提高购房门槛和成本，抑制投机性需求。此外，营业税、契税的调整也影响购房成本。这样的调控机制简单有效，但问题是对需求的调控比较间接，“刹车”力道弱，当市场进入量价自发上行阶段时，就会失控。
第二阶段，针对之前的政策问题，2010年至2016年9月，中央对房价上涨压力很大的一二线城市采取限购政策，这也是“四限”政策的首次亮相，直接用行政手段打压居民购房资格，限制贷款用途次数。2010年6月，又确认“房贷并举”，给多地高杠杆炒房者以重击。到2013年底，限购、限贷的政策工具基本齐全。这期间，地方政府也有一些自住调控的政策工具，比如落户政策、公积金调整、补贴或人才政策等。总体来看，地方自主性较弱，政策工具的使用主要遵循中央的引导。
第三阶段是从2016年9月至今。主要有两个变化，一是采取“因城施策”的政策调整框架，把原来的调控工具（限购、首付、房贷标准）下放给地方政府，让地方政府自主调整。中央对各地房价、地价进行监测，对房价上涨过快或面临上涨压力的城市进行谈话指导，形成从中央到地方的监测预警机制。二是强化价格预期管理作用，出台限价政策（限制新房和二手房的登记价格），剥夺市场对新房的定价权，从而达到控制市场热度和预期的目的。
此阶段政策的优势在于政策既有保护也有压力，可以根据当地市场情况制定相应的政策环境。工具齐全，有各种力度的政策可供选择，确实部分实现了“平滑周期”的目的；劣势也很明显，那就是城市之间的冲击减小，核心城市长期高压，四五线城市长期宽松，短期趋势相同，但核心基本面差异无法弥补。一旦市场出现下滑趋势（比如21年下半年以来），很多城市就没有政策空间了。此阶段的政策比较理想化，是为了稳定市场而制定的，希望市场不要出现大的波动，但不同城市处于不同的长期周期位置，所以这种稳定很难维持。再说供给侧，房地产行业的供给政策主要是土地和金融资源的配置原则。 由于供给政策需要通过企业投资进行反哺，从拿地到建设见效需要更长的时间，调整难度较大，这普遍与行业的长期问题有关。
土地资源方面，2014年初国土部加大中西部地区土地供应，减少经济圈土地供应，资源错配导致库存高企，2015年通过棚户区改造货币化安置去库存，2017年库存高企问题基本得到解决。土地供应结构不断优化，从2006年的“7090”政策（90平米以下房屋占比70%），到2010年以保障性住房为主，再到2021年以保障性租赁住房为主，其实质是引导产业供给与居民需求相匹配。金融资源供给侧主要体现在对企业融资的把控，直接决定企业的投资能力，2020年之前主要体现在对融资渠道的把控。 2021年的“三条红线”视企业情况而定，封堵企业违规增加财务杠杆的能力。（报告来源：未来智库）
（二）限贷限购政策调整历史回顾：核心政策在需求侧
从力度来看，需求侧的政策工具依次为：信贷工具>限购>限价>结算>限售>其他（公积金、补贴、税收）。信贷工具包括调整首付比例、调整房贷标准等。我们整理了近20年的首付比例，从2003年开始国家就定了首套房首付20%的一刀切，二套房首付比例适当提高。到2022年，逐步建立差别化的信贷监管体系，包括首套房与二套房、普通住房与非普通住房、本地户与外地户、家庭、单身与离异、不同城市之间、城市内不同区域之间，包括最新的不同子女数，都实行差别化监管。可以说监管的细节越来越多，粒度越来越细。
从最低首付比例来看，2003年至2009年下限均为20%，2010年9月上调至30%，2015年9月下调至25%，2016年2月再次下调至20%。因此，2016年2月至今，非限购城市20%下限政策约束未发生改变。从最高首付比例来看，2007年9月二次首付比例上调至40%，2010年4月上调至50%，2011年1月上调至60%，逐步提高。 2015年“330”新政将其下调至40%（北京执行50%），2016年2月起非限购城市又下调至30%，限购城市则执行最高首付30%-80%不等。
二套房认定标准对首付比例影响很大。2007年12月央行452号文件首次明确“按家庭单位确定房贷套数”。对已使用房贷购买首套房（房贷还未还清）的，一般实行二套房政策，即“认贷不认房”。2010年6月，住房城乡建设部、央行、银监会将二套房认定标准调整为“认房认贷”（对有使用房贷记录的，名下无房的认定为二套房，名下有一套且贷款还清的也认定为二套房）。这一政策持续了4年，直到2014年9月“930”调整才恢复为认贷不认房。 名下有一套房子，且已还清房贷的，首付按30%计算。自2016年9月起，新一轮限购政策启动，不同城市政策落地，北京等部分限购城市再次实施“认房认贷”，其他城市则继续实施“认贷不认房”。2022年2月28日，郑州取消“认房认贷”，成为本轮首个放宽二套房认定标准的城市。截至5月22日，多数限购城市的限购限贷力度超过历史任何时期，而未限购城市则相反，处于历史最宽松阶段。
限购的本质是限制新房需求。限售在短期影响二手房供给，长期抑制投机需求。2010年4月起，“北京十二条”规定同一购房家庭在北京只能购买一套新建商品住房，拉开限购序幕（注意是限购）。2010年下半年，17个城市推出限购。2011年1月，“新国八条”规定，房价上涨较快的城市原则上限购当地2套、本市外1套（需有一定社保证明，包括二手房）。由于新政策将名下房屋数量考虑在内，限购力度比2010年有所加强，超过20个城市推出限购或升级限购。 截至2011年底，全国已有46个城市实施限购（主要集中在一二线城市），限购市场占有率达52%。
从2011年末到2012年，中央政府和地方政府强调，它将遵守监管和控制权，而无需动摇（没有进一步的收紧），而当地政府试图放松购买限制，但立即停止了中央政府的典型活动。 Ember 2012年在2012年2月对非局部性的第二宫放松身份。 In 2013, in , the new five the to be to the city, the to be moved to the , non-local a of to only one house, and the in 10 first- and -tier , , and were . The scope from 2012 to 2013 the same as at the end of 2011.
从2014年6月到2015年6月，有41个城市逐渐取消了购买限制，主要是从2014年7月到2014年。从2015年6月底，仅上海，北海，监视，北海，北海州和萨尼亚（Sanya）的新周期限制的范围，到2015年6月底，增加了购买限制的城市的范围。 2016年。2016年第四季度的购买和贷款限制首先集中在第一和第二层城市，包括，，，Jinan，Jinan，Hefei，Hefei，Wuhan和等18个城市，2017年的购买限制范围扩展到51个城市。 到2021年，购买和贷款限制的范围将在62个城市稳定，而市场份额约为55％，与2011年至2013年的市场份额大致相同，购买限制政策从2016年开始升级，从2016年升级到2020年对非热门二线城市的购买限制，例如长春，哈尔滨，，，和（具有21年的贷款限制）。
其次，自2016年以来，限制性政策法规的颗粒状甚至已经经历了三个以上的政策升级。升级包括销售限制期的升级（没有销售限制，从2011年到2013年）核心城市的政策可以发现，2016年的收紧政策基本上与2013年的政策相同，甚至更严格。 ED政策也可以在不同城市的范围内调整。
3.直接干预价格期望的行政工具：价格限制和签署限制
自2010年至2013年以来，价格限制政策已经实施。从2011年，在没有授权的情况下，它没有提高销售价格，例如在2011年提高销售价格。 2016年，从2017年到2018年的各个地方的住房价格上涨已成为中央政府监测当地房地产法规的结果的重要指标，并且价格限制政策也变得更加严格，从结果中，新的和二手住房价格的每月增长都超过了2019年以来的1％以来的价格限制。
有两种限制价格的方法是“限制土地转移阶段”，另一个是限制房屋供应证据收集和提交阶段的价格，无论价格限制如何受到某些限制，这是所谓的“有限的签约”，价格限制也产生了两个行业现象，这是开发人员的利润率下降。 第二个是由新房屋的价格限制引起的第一手和二手住房之间的倒置关系，这触发了新的投机需求（尽管销售限制可以在一定程度上压制它，但显然有套利的空间，而包括贝吉斯，北海，上海，尚兹（）和二手价格的价格均可解决这个问题。
自2021年下半年以来，价格限制政策的紧缩和放松是一个动态的调整，价格上涨的频率显着下降。恢复基本面。
当前的价格限制政策在第一和第二层城市中与土地转移合同中的土地转移保持一致。
（iv）其他城市政策：税收，住房促销基金，人才补贴等
我们一起讨论解决方案，税收基金，人才和其他补贴。
首先，让我看待与税收相关的调整。在2015年不到5年，2016年的330种新放松量不到2年。 此外，诸如契约，邮票税和土地增值税之类的税收还在2008年进行了调整。2016年之后，地方政府根据其城市实施政策，而调整税收不再是一定程度的，不再是一定的地方政府。
近年来，解决政策对基本面有相对较大的影响，尤其是对于购买限制的城市，与有针对性的人相当于有针对性的努力，这是对2018年统治委员会的统治范围，这是有针对性的。和1300万人在2018年定居在城市。2019年，人力资源和社会保障部发出了“向市场促进平稳和有序的人才的角色的全面作用的意见”，以较少的超级和改善了Super Leant和Super Leant和Meg的建立和改善了Super Leans和Meg的群体，并强调了人才的全面放松ities。 其次，和解吸收了诸如人才之类的僵化需求群体，这比直接放松购买限制更有利于稳定市场的期望。
让我们以一个例子来说明定居的影响。与杭州和上海进行比较，杭州的短期库存周期在2015年高出10个月，比上海的8.7个月高。在2016年至2020年，在杭州工作和薪水的全日制大学毕业生可以在同一时期增加330,000个，从而在杭州增加了330,000个。低水平（
根据我们的统计数据，从2016年9月到2022年4月，在关键城市中的公积金的收紧和放松分别被介绍了326次和411次，并且在不同城市中实施了政策，包括调整的基金贷款，降低付款和利率的调整，并调整了200群体，并调整了200个贷款，并调整了200群。自2016年9月以来， Funds还是当地实验性放松的重要工具，与定居政策，人才住房购买的优先或补贴政策一致，到目前为止，已经引入了419次，这有助于稳定市场需求。
（v）中央政府唯一剩下的房地产法规政策：抵押利率法规
抵押贷款利率的调整分为三个级别：第一个是利率上升的影响，并削减了基准利率，第二个是抵押利率和基准利率之间的利率，第三个是利率在第二和第一抵押贷款率之间的利率在2019年的利率上造成了额外的利率。在2006-2007的利率上升周期中，第一个抵押贷款利率从5.51％上升到2008年的6.66％。 在2014-2015的降低周期中，LPR在2019年8月推出的LPR后再次下降至4.44％。 5月，LPR的下降将导致抵押贷款率下降。
除了基准，另一个影响力是在2011年之前的折扣/折扣，即从2002年到2008年10月，第一个抵押贷款的折扣是15％和9％的。自2017年以来，折扣的折扣为2008年的下限。 在2023年，中央银行规定，第一个普通房屋的下限可以降低到7年后的基准下降到基准的20bp。高于2008年低点（4.16％，折扣70％）。
关于第二座抵押贷款的利率，第二个房屋抵押贷款的优先利率在2003年6月取消，第二个利率是基于2007年9月的第359号文件，明确表示，在此以来，该文件的利率清楚地表明，此后的第二次增加了10％，并持续了2009年到2021年，第二个房屋抵押贷款的平均利率比基准高约90 bp，其比率增加了约20％，高于LPR规定的60bp的下限。
从历史的角度来看，在2008年9月至12月的第一组抵押贷款（4个月）下降了250bp和386bp，到15年的下半年（18个月）。 ，减少了22年
为了总结第二部分的内容，房地产行业的政策已经从中央政府以及从单一的政策到多元化的政策进行了改变，例如购买限制，价格限制和利率调整，并且预期的有效政策将继续增加。
3.政策有空间：定量方法比较政策放松的努力
（1）22年内需求的特征 - 当地领导，频繁的频率和强度较弱
自从21年的下半年，行业环境有所改善，当地政策逐渐放松，“授予众议院”。
从21日的第四季度到22个季度，当地政策的三个特征是，该政策逐渐加深了补贴的政策，而 Fund的调整则取消了居民的购买能力，并且难以购买房屋的困难，因此无法确定其范围。因此，政府并不像过去的2008年那样坚决和快速。
以为例，14-16的周期在9月14日取消了购买限制，并在3月15日承认贷款。和的信息在4月22日，南京的某些领域放宽了购买限制。
（2）累积观点，截至6月22日，地方政策得分仍然具有下降空间的53％。
为了更好地衡量政策强度，我们对四个限制政策进行评分，并为购买数量的限制数，外国购买的社会保障要求，是否认识住房，最高的销售限制，销售限额，第二个孩子的优惠，第二次购买的份额均分为几个部分。 的分数为8分。的能量水平，更严格的要求。
第二个限制是我们的两个指标。 。
通过这样的得分，的总分在11-13中为15分，截至6月22日，总分是20分，累计下降到11分，而累积的降低为8.5分，但在11-13岁之前的放松之前，它的水平并不明显弱于3年。
遵循的想法，我们从6月22日的分数中计算出40层和二线城市，一级城市的总分超过20点。有6-11亿元的12个城市。
可以看出，市场的放松是相对较大的。 Ing和他的下属Gaobo，加阳县，北城区，县，北城县，已实施了非常严格的购买和贷款限制政策（公认的贷款和公认的贷款，两套首付款， 。 4月28日，取消了购买限制的贷款文件，第一笔和两套首付从30％和50％降至20％和30％。
目前，在第三层和第四层的市场中，两组无限贷款的下限是3分。一年从401点下降到366点，累积下降35点，下降9％，下限（147点）和下降空间的60％。
截至6月22日，该国的四个限速从2255点下降到1960分，累计下降了295点，累计减少了13％，而2月16日下降的53％（降低了，有很多次数的范围都很大。散文。
（3）抵押贷款利益空间：在本轮下降的领导下撤消利息的利益
132BP，LPR的抵押贷款利率的调整是中央政府中唯一的法规政策，它在过去20年中在中国的房地产法规中发挥了巨大作用。
我们比较了三轮抵押贷款利率的低迷。 5/07），从10月到22日，总共有158年的时间，截至目前，第一个抵押贷款利率下降了132bp。
应该注意的是，前两个抵押贷款利率的下行链接伴随着降低利率和降低的循环，这是一个重要的因素。 109bp是109bp，目前的差异基本上是接近末端的（多个城市的第一个抵押贷款利率下降到4.25％）。
（4）在大周期的底部，供应方还有一个巨大的政策空间
除了需求方面，从14年的繁荣的角度来看，大量的政策空间一年中的年份减少了8％。 。
第四，政策影响和未来的基本趋势预测
（1）审查购买房屋的困难：自16年以来，两年的两极分化和受限城市的两极分化已升至最高的历史
首次付款和利率的本质是减少购买房屋的成本，假设购买房屋的困难仅考虑了抵押费用的一部分（5年），以平衡预付款的难度和房屋购买抵押贷款的困难。
我们已经计算了6个情况下，从2009年1月开始购买房屋的难度，购买房屋的难度是8年（24至16年），因为房屋的价格很高，这是艰难的。 8大约减少了一年的放松，该政策主要反映在北京的两组，北京的第一组，非限制性城市和第一个在11q3中的非限制性城市分别是39、30、17和13年。
14 - 15年的周期，在城市购买房屋的难度下降是在14年内完成的（抵押贷款利率在2月14日下降）。在15年的15年末，第一和两盘购买房屋大约等同于14日结束。
自16年以来，由于城市政策的难度与购买房屋的困难，在北京购买房屋的困难是稳定的。购买基本上是低水平的，而下行链路空间只是抵押贷款利率。
（2）购买房屋的困难下降：这一轮高级城市中的高级城市的20％
我们计算在2月16日的“四个限制”空间中购买房屋的成本。在36秒内购买房屋的成本将减少39％，而在12个三分之二的城市购买房屋的成本将减少40％。 As for the other third and -tier , the down ratio is at the , the of down and , the of a house from 5.99%to 5.05%, the of a house has from 8.4 to 8.1 years, a of 4%, and the is than the -tier and 12 .
Based on the 20 -year size, 4 first -tier , 36 -tier , 12 and third -tier are 1.87 , 6.95 , and 1.54 ( 10.37 ), for 11%, 40%, and 9%( 60%) of the . The share of other third -tier is 40%. The of a house for the down will by 20%. the of a house and a , the will by 13%.
(3) : Core the , and the sales is to fall by 18% in 22 years
From April to June 22, the top-down real is to be . 4.5%, for a few first -tier and -tier , most ' down ratio to 20%and two sets to 30%.
April-May is the peak of the , , and . The three the peak of . In June, with the in the of goods in and the of , the weak trend. . 4%, and with the price of 1 yuan/ meter and 14,000 yuan/ meter by 49.9%and 52.5%year-on-year, . The is . In June, only high- well, and the of low- was not . There are in high - .
At , the four-limit score has by 13%, and the lower limit (926 ) has 53%of the space. After the sales data from April-May and the of June, it is that the of the May-June in the half of the year will to . The year -on -year by 35%, 15%, and 5%, the sales price by 7%year -on -year, a 5%, and an of 10%. The sales was 14.9 yuan, a year -on -year of 18.0%.
(This is for only, does not mean any of our . If you need to use the , refer to the .)